一、案例基本信息采集

案例类型：                 民事案件                

案例报送单位：      ATM娱乐(中国)官方网站      

供稿：     ATM娱乐(中国)官方网站                

审稿：     ATM娱乐(中国)官方网站                

检索主题词：  房屋买卖、宅基地使用权、返还购房预付款                         

二、案例正文采集

宅基地使用权转让给集体经济组织之外的成员，转让无效

【案情简介】

胡某为青山湖区京东镇月坊村村民，杨某与胡某系朋友，2014年3月，胡某告知杨某其村委会准备为村民建房，其欲将村里分配给他的新建住房出售给杨某告。2014年3月胡某和杨某口头约定，将胡某将取得的青山湖区京东镇月坊村新建房屋出售给杨某。杨某于2014年3月4日通过其中国银行账户向胡某中国建设银行账户转账200000元。胡某于2014年3月5日向杨某出具《收条》一张，上载明：“今收到杨某贰拾万元整（200000.00元）。事由，购房予付款。杨某购买胡某月坊房子一套，计127平面，价格村委会内定价格。今收人：胡某。2014年3月5日。”2019年上半年，杨某得知胡某村委会为村民新建了居住房，胡某却不肯售房给杨某，杨某要求胡某退回购房预付款20万元，胡某以资金紧张拖欠，并向杨某承诺在2021年11月9日归还款项。后来胡某再次食言，未归还任何钱款。因此，杨某向青山湖区人民法院提起诉讼，请求法院判决胡某归还购房付款20万元及承担相应银行利息且诉讼及相关费用由胡某承担。

【调查与处理】

青山湖区人民法院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，应限制在集体经济组织成员范围内，杨某不属于胡某所在的村集体成员，因此杨某对于胡某村集体土地建造房屋买卖的行为违反法律法规的强制性规定，双方之间房屋买卖行为无效，在约定无效的情况下，胡某作为出卖人，依法应将所收取的购房款返还给杨某，因此法院判决：胡某向杨某返还购房款本金200000元及利息，驳回杨某其他诉讼请求，案件受理费由胡某负担。

【法律分析】

本案审理中，存在的焦点主要是：一、案涉房屋买卖合同纠纷是否有效；二、如合同无效，杨某要求胡某返还购房款的诉讼请求是否有事实和法律依据；三、如胡某需返还购房款，应返还的购房款的具体金额及利息应如何认定。

关于焦点一，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可见宅基地使用权的取得、行使和转让，应限制在集体经济组织成员范围内，杨某不属于胡某所在的村集体成员，因此杨某对于胡某村集体土地建造房屋买卖的行为违反法律法规的强制性规定，双方之间房屋买卖行为无效。

关于焦点二、三，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条关于“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定，结合双方达成合同约定后杨某一直未占有使用案涉房屋，在合同无效的情况下，胡某依法应将所收取的购房款返还给杨某。关于利息的计算，由于双方对于合同的履行均有过错，法院依据双方的聊天记录及杨某认可的胡某承诺的还款时间，确定以2021年11月9日作为开始时间计算利息为妥，利息应按中国人民银行颁布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。

【典型意义】

因国家政策大力扶持，乡村振兴改善了农村的生产生活条件，乡村的环境美丽，景色宜人，且因宅基地上所建的房屋价格相比商品房较为低廉，很多人萌生了在农村购买房产的想法。但是根据现行相关法律规定，农村宅基地只能在农村组织内部成员之间转让，而不能向非农村组织成员转让。农村宅基地使用权不得单独转让，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1.转让人有二处以上农村住房（含宅基地）；2.同一集体经济组织内部成员转让；3.受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为征得集体组织同意;5.宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。宅基地的所有权是归属于村集体的，而地和房是不可分离的，在宅基地的使用权转移时，宅基地的所有权也一并转移了，因此在非农村组织成员购买宅基地上的构筑物，合同无效，相关权益得不到法律的保障，所以非集体组织成员应购买市场上正常销售渠道销售的商品房，在权益受损时，才能的到法律保障。

在涉及金钱借贷时，利息的计算时间一般为还款日到期时开始计算，利息一般按中国人民银行颁布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，在借款合同中，也可约定借款利息，但是利息不得高于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的相关规定。